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二手房和新房哪一个更划算?

[04-06 06:52:29]   来源:http://www.xuexueya.com  生活小常识   阅读:9776

概要:这是否意味着购买二手房更为合算呢?专家表示,这需要综合考虑各种购房成本的情况下,才能找到答案。房价倒挂现象减少在观望了近半年之后,小陈决定买房。小陈是上海人,也是刚性需求中的坚定分子。与女友相恋三年之后,准备明年结婚。目前他跟父母居住在位于徐家汇附近的一套两居室内,三口之家尚且应付得过去,但如果结婚之后再添丁增加人口,现在的住房显然无法满足,买房成为必然选择。小陈跟父母商量过,打算卖掉老房子,再加一些钱在中环线附近购买一套三房。在他的印象里,二手房价格往往要高于新房价格,因此他决定从新房下手,但通过近半个月来的考察,却发现市场行情并非如此。古美社区的新盘万源城是他考察的第一个项目,售楼人员告诉他目前均价达到31000元/平方米,但路过附近的中介门店时,却发现周边有部分品质不错的二手房,如望族新城、望族新苑、蔚蓝城市花园等,报价主要集中在23000~25000元/平方米不等,每平方米要比新房便宜了近6000~8000元。即使是靠近南方商城旁的同档位楼盘南方城,其二手房报价为26000~29000元/平方米,为板块内最高,但跟万源城新房相比,还是有些差距。记者同时了解到,新房高于二手房价格的现象比比皆是。比如近期开盘的金地格林风范城,均价达到18200元/平方米,该项目为总建筑面积超过百万平方米的超级大盘,其前期售出的公寓房中有大量房源流入二手房市场,报价从16000~18000元/平方米不等,据中介经纪

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  近期上海楼市交易量回升,新盘价格略有上涨,而二手房价格仍“原地踏步”,原本普遍存在的一、二手房价格倒挂现象大面积减少。买二手房是否就更划算呢?其实并非如此,只有在综合比较之后才能找到答案。

  

  不知不觉间,一、二手房价格倒挂现象开始大面积减少。当房价处于上涨阶段,二手房卖家信心爆棚,致使普遍出现一、二手房价格“倒挂”现象,二手房价格严重高估。不过近期新房市场交易回暖,加之价格的小幅回升,导致二手房价普通低于新房,价格关系出现新的变化。不过专家表示,楼市调控仍将持续,如果新房出现大面积降价促销现象,不排除出现因为新房价格下降而产生新的“倒挂”现象。

  

  

  

  就目前而言,二手房报价低于新房,这是否意味着购买二手房更为合算呢?专家表示,这需要综合考虑各种购房成本的情况下,才能找到答案。

  

  房价倒挂现象减少

  

  在观望了近半年之后,小陈决定买房。小陈是上海人,也是刚性需求中的坚定分子。与女友相恋三年之后,准备明年结婚。目前他跟父母居住在位于徐家汇附近的一套两居室内,三口之家尚且应付得过去,但如果结婚之后再添丁增加人口,现在的住房显然无法满足,买房成为必然选择。

  小陈跟父母商量过,打算卖掉老房子,再加一些钱在中环线附近购买一套三房。在他的印象里,二手房价格往往要高于新房价格,因此他决定从新房下手,但通过近半个月来的考察,却发现市场行情并非如此。

  古美社区的新盘万源城是他考察的第一个项目,售楼人员告诉他目前均价达到31000元/平方米,但路过附近的中介门店时,却发现周边有部分品质不错的二手房,如望族新城、望族新苑、蔚蓝城市花园等,报价主要集中在23000~25000元/平方米不等,每平方米要比新房便宜了近6000~8000元。即使是靠近南方商城旁的同档位楼盘南方城,其二手房报价为26000~29000元/平方米,为板块内最高,但跟万源城新房相比,还是有些差距。

  

  记者同时了解到,新房高于二手房价格的现象比比皆是。比如近期开盘的金地格林风范城,均价达到18200元/平方米,该项目为总建筑面积超过百万平方米的超级大盘,其前期售出的公寓房中有大量房源流入二手房市场,报价从16000~18000元/平方米不等,据中介经纪人黄先生介绍,仅有极个别房源报价高于新房的售价水平。

  按照正常的价格秩序,新房价格会因为土地成本、建筑材料、人工等费用的上涨,高于板块内房型相同、品质相似的二手房。但如果二手房价格普遍高估、新盘降价促销,会导致倒挂现象产生。

  

  新盘微涨是主因

  

  新开楼盘价格出现反弹,并小幅上涨,这是新房价格超过二手房的主要原因。早在两个月前,赵先生就开始关注位于金地格林风范城,但当他在开盘当天得知均价为18500元/平方米时,还是吃了一惊,因为最初工作人员给出的报价只有17500元/平方米,相比之前的报价,提高了1000元/平方米。

  不仅仅是在售的楼盘价格出现上涨情形,那些连续推出房源的大盘,也小幅调高售价。如位于宝山南部靠近中环线的某超级大盘,在8月份推出的一批房源,成交均价为19334元/平方米,而其9月底即将再次推出一批房源,均价为21000元/平方米。

  

  新盘价格的回升,这跟需求释放有着密切的关系。根据汉宇市场研究部最新一手房数据显示,9月份上半月,全市商品住宅成交量达到54.93万平米,与8月份同期相比,增长近七成。按此推算,如继续保持当前的活跃势头,9月份,全市商品住宅成交量有望创出年内单月新高,轻松超越百万平米。

  美联物业近期特别针对200位近期前来分行年龄在25~65岁的客户进行心态调查,发现买方市场逐渐活跃起来。此次调查显示,有9%的客户对未来购房的计划安排在一两个月内,基本愿意在金九银十内出手,而选择在半年内购房的则占了总额的19%,计划在一年至三年内购房的则占总额的26%。虽然还有将近46%的受访者表示还会继续观望,但调查结果显示,与先前两个月相比,考虑购房的比例已经有了很大的提高。

  

  

  

  多做比较再作选择

  

  二手房价比新房的价格低,那是不是买二手房就划算呢?这对目前准备入市买房的人群来说,有必要提前弄清楚。一般情况下,二手房的价格低于新房,但也会出现二手房价偏高而倒挂的现象,这是表明二手房价被高估。但买低价的二手房是否就一定合算呢?答案是不一定。

  其实,决定房价的因素很多,单纯的价位高低,无法反映出房价的真实水平。比如有些二手房报价确实要比同类型新房低一些,但房价中还包含其他成本,如税费等,这样反而比新房高。所以专家表示,不管是选择哪种类型的房子,一定要综合考虑到各种因素,从而计算出最终的“买家到手价”,这样才能做出合理判断。

  

  为了增加各楼盘之间的可比性,应尽量选择品质相同的楼盘进行比较。决定楼盘品质的因素有很多种,比较常见的如所处地段、周边配套、人文环境、建筑质量等,甚至包括物业管理等,都会影响到其品质。

  

  税费成本综合考虑

  

  买新房与买二手房,其税费成本各不相同。这种情形主要是针对同一个楼盘而言。有些开发面积较大的超级大盘,虽然其开发年限较长,但各个时期开发的住宅品质基本能够保持一致。

  从表面上看,不管是买新房还是二手房,买家承担的税费只是契税以及少量的交易手续费。但在二手房买卖过程中,卖家会将包括二手房个税、营业税,甚至包括中介佣金等费用全部计入房价中,因此买家除了自己所应承担的契税、交易手续费、中介佣金等费用外,还要承担卖家转嫁过来的成本,最终的结果是导致购房成本大增。

  

  所以专家建议,在选择房源时,得到对方报价之后,综合计算各项开支,新房主要包括契税等,计算出买方的“到手价”。而二手房计算过程则稍微复杂一些,这还要根据对方的报价形式,如果对方报出的是“到手价”,那么要考虑对方的税费如个税、营业税、中介佣金等,以及自身需要承担的契税及交易费用等。

  当然,具体计算过程中还会涉及到不同的报价方式。目前比较常见的是卖家“净到手价”,即卖家具体收到的房款,税费等由买家承担,这需要根据上述方式来估算购房总成本。但如果卖方报的成交价,税费自理,则其计算过程跟新房类似,只需考虑自身的所应承担的税费以及中介佣金等。

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